Kako se lotiti dela
Preden začnemo iskati primerne nepremičnine, moramo opraviti domačo nalogo. Najprej moramo vedeti, kakšne so povprečne oglaševane cene stanovanj in povprečne oglaševane mesečne najemnine v različnih regijah. Te smo zbrali tudi v tabeli. Statistike kažejo, da so te najvišje v središču Ljubljane in v južni primorski regiji. Recimo v Ljubljani je povprečna oglaševana cena rabljenih stanovanj 2.319 evrov na kvadratni meter, stanovanja pa se oddajajo po 11,28 evra na kvadratni meter.
Kako izračunati donosnost
Iz podatkov o mesečnih najemninah in cenah stanovanj lahko izračunamo, kakšna je povprečna bruto donosnost oddajanja (letne najemnine delimo s ceno stanovanja na kvadratni meter). V nekaterih regijah je bruto marža celo višja od 10 odstotkov. Vendar, ali bo naš zaslužek res tako visok? Žal ne. Ko odštejemo vse davke in stroške, ter potencialen izpad in neizterljivost najemnine, se naš zaslužek zniža za več kot 40 odstotkov (govorimo o neto donosnosti). Pri ugotavljanju, katere regije so tiste, ki so najbolj zanimive za najemodajalce, smo upoštevali, da želimo kupiti stanovanje v vrednosti 100 tisoč evrov (to je naš začetni vložek).
Naš izračun pokaže, da je neto donosnost oddajanja najvišja v severni primorski (6,2 odstotka) in dolenjski regiji (5,5 odstotka), najnižja pa v zasavski (3,5), gorenjski (3,2) in pomurski regiji (2,7).
Upoštevajte tveganja!
Ker pa naš celoten donos ne bo odvisen le od donosa iz oddajanja, temveč tudi od kapitalskega donosa (rasti ali upada cene stanovanja), moramo upoštevati tudi tega. Prav tako moramo upoštevati tudi različna tveganja, ki smo jim izpostavljeni (na primer manjša likvidnost na eni lokaciji kot na drugi, razvojni potencial in gospodarske razmere v regiji). Vse to bomo poskušali zajeti v meri kapitalizacije, ki je mera tveganja in je odvisna od lokacije nepremičnine in drugih dejavnikov, povezanih s to.
Koliko časa držati naložbo
Manjši, fizični vlagatelji navadno nimajo jasno določenega naložbenega obdobja, zato v našem izračunu predpostavljamo, da bomo nepremičnino držali za nedoločen čas. V praksi je navadno tako, da večina ljudi, ki kupuje nepremičnino, ne ve, ali jo bo držala pet, 10, 20 let ali pa bo celo morda pozneje prešla v last otrok.
Kako pa izračunamo vrednost nepremičnine?
Vrednost nepremičnine, ki nam prinaša stalen denarni tok, lahko izračunamo tako, da neto zaslužek delimo z mero kapitalizacije. Ta je seštevek diskontne stopnje in premije za ohranitev glavnice – naložba v nepremičnino je namreč podvržena staranju, zaradi česar lahko dolgoročno izgublja vrednost. Ob tem dodajmo, da smo mere kapitalizacije določili subjektivno, in sicer v razponu, kot jih uporablja stroka. Najnižjo smo izbrali za središče Ljubljane, ker ocenjujemo, da so tam tveganja najmanjša, v drugih regijah pa so tveganja in premije za ohranitev glavnice višje. Predpostavili smo, da stanovanja v središču Ljubljane niso niti precenjena niti podcenjena, temveč so realno vrednotene. Druge regije pa smo razporedili od tistih, ki so najbolj podcenjene in torej prinašajo presežno donosnost glede na sprejeto tveganje, do tistih, ki so precenjene.
Še enkrat poudarimo, da ocenjene vrednosti stanovanj v tabeli ne pomenijo, da pričakujemo, da se bodo cene v severni primorski regiji dvignile za 48 tisoč evrov, v Pomurski regiji pa za 46 tisoč evrov upadle, temveč so namenjene le razvrstitvi regij od bolj donosnih do manj donosnih, z upoštevanjem različne višine tveganja, ki smo mu pri tem izpostavljeni.
Kaj se splača?
Naš izračun je pokazal, da se stanovanje, ki ga bomo oddajali, najbolj splača kupiti v primorski, dolenjski in podravski regiji, najmanj pa v pomurski, zasavski in gorenjski. V tabeli smo to označili kot presežna donosnost. Ali to pomeni, da naj oseba iz Pomurja raje kupi stanovanje na Primorskem? Ne, ker bodo stroški gospodarjenja s tako oddaljeno nepremičnino previsoki. Vsekakor pa naj preveri tabelo in izbere regijo, ki ji je bližje in prinaša večje donose, kot jih dobi doma.
