info@skupinaprima.si | 02 / 621 82 30
17
JAN
2017

Kako lahko Metka postane solastnica hotela v Las Vegasu?

Metka ima 50 tisoč evrov in zdaj razmišlja o nakupu nepremičnine kot naložbe. Lahko postane lastnica garsonjere v Ljubljani ali pa svoj vložek razprši in postane solastnica hotela ali celo trgovskega centra. Kako? 

Kako lahko Metka postane solastnica hotela v Las Vegasu?

Foto: Shutterstock

Na nas se obračajo številni Slovenci, ki ne vedo, kam s svojim denarjem. Med njimi je tudi 45-letna Metka. Na voljo ima 50 tisočakov. Razmišlja, da bi vložila v nakup nepremičnine. Toda zdaj je v dilemi. Naj kupi garsonjero v Ljubljani, za kar bo najverjetneje morala najeti dodatno bančno posojilo, ali naj denar naloži v nepremičninski sklad (ali tako imenovani REIT)? Vsaka izmed možnosti ima prednosti in slabosti.

1. NAKUP GARSONJERE

Če Metka kupi garsonjero v Ljubljani, bo imela v lasti fizično premoženje, in ne le »papirja« kot pri nepremičninskem skladu. Prav tako se lahko sama odloči, katero garsonjero bo kupila, po kakšni ceni, morda bo imela srečo na javni dražbi ali bo kje drugje našla zares ugodno ponudbo. Sama se bo odločala, kako bo prenovila stanovanje in komu ga bo oddala. Toda prednosti neposredne naložbe v nepremičnino hitro zvodenijo, ko pogledamo njene pomanjkljivosti. Metka se bo lahko odločila le za eno garsonjero, s čimer se občutno poveča tveganje, ki mu je izpostavljena. Morda ne bo našla najemnikov, morda bodo najemniki poškodovali pohištvo, ne bodo plačevali najemnin in/ali stanovanjskih stroškov in jih bo morala terjati … Nakup (če kupimo novogradnjo, poleg štiriodstotne provizije nepremičninskega posrednika plačamo 22-odstotni DDV) in prodaja nepremičnine (dva odstotka za davek od prometa z nepremičninami in 25-odstotni davek na kapitalski dobiček, če prodaš stanovanje po višji ceni, kot si ga kupil) sta povezana z višjimi stroški kot naložbe v nepremičninske sklade. Nepremičnine pa niti ni tako lahko prodati, zato je tudi precej manj likvidna. Na donosnost te naložbe vplivajo številne spremenljivke in že majhna sprememba lahko konkretno zniža donosnost. Metka lahko v povprečju pričakuje med tri- in štiriodstotno letno donosnost z naložbo v nakup garsonjere.

2. NAKUP NEPREMIČNINSKEGA SKLADA

Fizični nakup nepremičnine ni edina rešitev, kako do nepremičnin. Do teh je mogoče tudi z nakupom delnic nepremičninskih skladov oziroma tako imenovanih REIT (Real Estate Investment Trust). Marsikdo zaradi neposrečenega prevoda domneva, da so to odprte investicijske družbe oziroma vzajemni skladi, ki vlagateljem prodajajo enote premoženja. Vendar ni tako. REIT so pravnoorganizacijsko oblikovani kot delniške družbe, z nekaterimi dodatnimi davčnimi privilegiji. Njihove delnice kotirajo na večjih borzah in jih je možno kupiti prek borznih posrednikov. Za nakup delnic REIT torej potrebujemo borznoposredniški račun, odpiranje in vodenje računa pa lahko stane od pet do več kot 40 evrov, odvisno od tipa računa (klasični, spletni), za vsak nakup ali prodajo pa moramo plačati borznoposredniško provizijo, ki v povprečju znaša 15 evrov za vsako transakcijo.

Obstaja veliko različnih tipov nepremičninskih skladov, v osnovi pa se delijo na lastniške, hipotekarne in hibridne.

  •  Lastniški imajo svoje premoženje naloženo v nepremičnine in služijo z njihovim oddajanjem.
  •  Hipotekarni nalagajo svoja sredstva v nakup hipotekarnih posojil.
  •  Hibridni pa v obe prej omenjeni možnosti.

Kako pa v nakup tega sklada? Tako kot bi se tega lotili, če bi kupovali fizično nepremičnino – z analizo. Pred nakupom REIT je treba analizirati poslovanje posameznega sklada, pregledati, katere naložbe ima v portfelju, kako dobro je v preteklosti upravljal naložbe, kakšen donos je ustvarjal, kakšna je zadolženost podjetja oziroma finančni vzvod … Ob tem opozorimo, da je pomemben celoten donos, saj REIT izplačujejo visoke dividende, hkrati pa prinašajo tudi soliden kapitalski donos.

Vlagatelji, ki se ne nameravajo ukvarjati s tako temeljito analizo, lahko v REIT vložijo tudi posredno, prek vzajemnih skladov. Takšnih je pri nas sedem, NLB Skladi – Nepremičnine delniški in Triglav Nepremičnine ter pet tujih (dva tipa Franklin Global Real Estate; dva tipa Premier Pan European PropertyShare Fund, RCM Infrastruktur Aktien). Večino svojih sredstev nalagajo prav v REIT. Lahko pa kupimo tudi ETF, denimo Vanguard REIT ETF. Tako dodatno razpršimo svoja sredstva in zmanjšamo tveganje.

Do 12-odstotni donosi

In kakšni so bili donosi nepremičninskih (REIT) skladov v zadnjih 20 letih? V povprečju so prinašali od pet do devet odstotkov na leto. Če gledamo krajše obdobje, recimo pet let, pa v povprečju 12 odstotkov. Čeprav se sliši privlačno, je treba opozoriti, da je bila tudi nihajnost teh skladov zelo velika, v posameznih letih so lahko njihove vrednosti zrasle ali upadle tudi za več kot 30 odstotkov. Naložba je torej primerna za tiste z jeklenimi živci. Previdnost pri vlaganju ni odveč.

Postati solastnik hotelov, trgovin, bolnišnic

REIT nam poleg razpršitve tveganja, večje likvidnosti in profesionalnega upravljanja nepremičnin omogočajo nalaganje v nepremičnine po vsem svetu. Metka lahko s svojim vložkom postane solastnica velikih trgovskih centrov v Londonu, hotelov v Las Vegasu, bolnišnic v Kanadi ali mobilnih omrežij v ZDA. S tekočimi posli se ji ni treba ukvarjati, njena edina skrb je, da enkrat na leto do 28. februarja prijavi dividende (napoved za odmero dohodnine od dividend), ki jih je prejela iz tujine (ali pa to zanjo stori borzni posrednik).

Metka, pozor!

No, naj Metke ne zavede prehitro. Zavedati se mora, da je naložba v REIT tako kot tudi naložba v fizično nepremičnino dolgoročna. Zato naj za to nameni le sredstva, ki jih dalj časa ne potrebuje. Upošteva naj tudi ljudsko modrost: »Ne nosi vseh jajc v eni košari!« Nepremičninske naložbe naj bodo torej le del njenega portfelja.

Marko Ploj
O avtorju
avtor: Marko Ploj, univ. dipl. ekon., licenciran borzni posrednik, Finančna skupina Prima d.o.o.