Nika bi rada kupila dve stanovanji – eno zase in eno za naložbo. Toda o tovrstnih naložbah ne ve veliko niti ne zna izračunati, ali se ji to sploh splača. Zato smo ji priskočili na pomoč.
Ker je naše stanovanje za našo družino premajhno, se selimo v štirisobno novogradnjo. Zadeva je v fazi pridobivanja gradbenega dovoljenja. Ko bo to urejeno, dobimo pogodbe in plačamo aro. Vseljivo bo v letu 2018, opiše bralka Nika, ki nam je poslala tudi opis njihove finančne situacije, vse od prihodkov, zadolženosti do prihrankov. Njena zgodba pa se še nadaljuje: »Rezervirali smo dve stanovanji, eno za nas in eno za oddajanje. Prodajalec nam ponuja paketni popust pri nakupu obeh. Z možem sva zdaj v dilemi, kaj storiti glede naložbenega stanovanja. Se to sploh splača?« Obe stanovanji sta v Ljubljani. Cena večjega je 250 tisoč evrov, manjšega, naložbenega, pa 170, skupaj 420 tisoč evrov. Če kupita obe stanovanji, dobita pri petodstotni popust.
7 VPRAŠANJ ZA OCENO SMISELNOSTI NALOŽBE
Ker se bo Nika z družino v vsakem primeru preselila v večje stanovanje, se bomo v nadaljevanju poglobili le v smiselnost nakupa naložbenega stanovanja. Kaj vse ob tem proučiti?
1. Kolikšna bo višina vložka? Za nabavno vrednost naložbenega stanovanja lahko vzamemo njegovo prodajno ceno, v Nikinem primeru je ta še znižana za paketni popust, zato bi bil njen vložek v nakup naložbenega stanovanja 161 tisočakov.
2. Kolikšen bo neto zaslužek? Ker bo naložbeno stanovanje oddajala, je treba v naslednjem koraku oceniti pričakovani neto zaslužek od oddajanja. Želi si 600 evrov mesečne najemnine (7.200 evrov na leto). Od te bruto najemnine, ki jo bo prejela, se odštejejo davki in drugi stroški, kot so zavarovanje, nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča ter stroški obnove kratkotrajnih sestavin in potencialni izpad najemnine zaradi nezasedenosti. Neto zaslužek je po tem le še 375 evrov na mesec ali 4.495 evrov na leto (podrobneje v tabeli). Ta znesek bomo uporabili kot osnovo za izračun smiselnosti nakupa stanovanja kot naložbe.
3. Kako bom financiral naložbo? Najprej je treba narediti popoln popis osebnega premoženja in prihodkov. Nika in njen mož prejmeta skupaj okoli tri tisoč evrov neto plače, vključno z dodatki. Imata okoli 90 tisoč evrov prihrankov, večino v naložbenem zavarovanju, ter 30 tisoč evrov brezobrestnega posojila, ki ga vračata sorodnikom. Stanovanje, katerega lastnika sta, bosta prodala. Pričakujeta, da bosta zanj iztržila okoli 145 tisočakov. Da kupita naložbeno stanovanje, se bosta morala zadolžiti za 100 tisoč evrov za 20 let. Ta hip lahko dobita posojilo po dve- ali triodstotni fiksni obrestni meri (pri izračunu smo upoštevali izračun posojila, ki nam ga je posredovala bralka).
4. Kolikšna je vaša zahtevana donosnost? Preden naredimo izračun o smiselnosti nakupa, moramo zapisati še nekaj predpostavk, potrebnih za ocenjevanje. Predvidevamo, da bo Nika naložbo držala 20 let, kar sovpada s potekom posojila. Nepremičnine dolgoročno ohranjajo svojo vrednost, torej se vrednosti gibajo približno tako kot inflacija, zato pričakujemo v tem obdobju dvoodstotno inflacijo. To je hkrati tudi ciljna inflacija evropske centralne banke in naše pričakovano zviševanje letne najemnine. Ker stanovanje ne bo več novo, pričakujemo, da se bo vrednost nepremičnine dvignila le za odstotek na leto. Vrednost našega stanovanja namreč ne narašča enako kot celoten trg nepremičnin – relativna izguba zaradi staranja je odstotna točka. Zahtevana donosnost je tako 3,5 odstotka na leto, kar je malo nad obrestno mero, ki jo bo bralka plačevala za posojilo.
5. Bo najemnina dovolj za pokrivanje posojila? Nika bo torej nakup naložbenega stanovanja financirala z najemom 100 tisoč evrov posojila in z 61 tisoč evri lastnega vložka. Mesečni obrok bo znašal 532 evrov, iz oddajanja pa lahko pričakuje neto 375 evrov najemnine. Obrok se torej ne bo pokrival le iz prejete najemnine, ampak bo treba doplačevati 157 evrov. Znesek je znotraj njunih mej (za posojilo namreč ne želita žrtvovati več kot 300 evrov na mesec).
6. Kakšen bo morebitni zaslužek? Pri ugotavljanju donosnosti si bomo pomagali z neto sedanjo vrednostjo (oziroma zaradi poenostavitve smo to preimenovali v potencialni zaslužek), ki je najpogosteje uporabljena metoda vrednotenja različnih finančnih naložb. To pomeni, da prihodnje denarne tokove preračunamo na čas začetka naložbe. Tako izenačimo začetno naložbo in sedanjo vrednost prihodnjih denarnih tokov. Možni zaslužek v Nikinem primeru znaša 24.244 evrov pri 3,5-odstotni zahtevani donosnosti. Donosnost na njen lastni vložek, ki je 61 tisočakov, pa bo pet odstotkov.
To pomeni, da se s finančnega vidika izračun za nakup naložbenega stanovanja izide, saj je donosnost višja od zahtevane donosnosti. Toda preden Nika odpre šampanjec, si poglejmo še tveganja, ki prežijo na njene donose.
7. Kakšna so tveganja?
Čeprav se teoretično in na papirju naložba izide, so prisotna številna tveganja. Teh se zaveda tudi Nika. Nekaj jih je naštela:
-  Ali bosta s partnerjem prodala stanovanje? In po kakšni ceni? Cilj je 145 tisoč evrov.
-  Ali bosta oddala stanovanje, ki ga bosta kupila, in za kakšno najemnino? Cilj je 600 evrov, po plačilu davkov in stroškov bo ostalo okoli 375 evrov.
-  Kaj, če ostaneta brez dela dohodka zaradi izgube službe ali dolgotrajne bolezni ali smrti?
-  Kaj, če najemniki ne bodo plačevali najemnine?
-  Ali bodo njuni starši zdravi in ali jim bo treba doplačevati za dom za upokojence?
Poleg naštetih bi omenili še naslednja finančna tveganja:
-  Ali se bo spremenila davčna zakonodaja? Napoveduje se namreč nov davek na nepremičnine.
-  Ali bosta lahko pokrivala vse obveznosti in posojilo, ko bo šel mož v pokoj? To naj bi bilo čez približno 10 let. Pokojnine so čez palec okoli 60 odstotkov zdajšnjih dohodkov.
-  Ali res želita imeti vse premoženje le v »eni košari«? Le v nepremičninah? Čeprav bralka omenja, da bi del naložb, ki jih imata v naložbenem zavarovanju, pustila, prav tako bi imela na računu 20 tisoč evrov zlate rezerve.
Izračun se lahko hitro zruši
Tveganje je tudi to, da smo že na samem začetku napačno predpostavljali. Poglejmo nekaj primerov. Kaj, če Niki ne bo uspelo oddati stanovanja za 600 evrov mesečne najemnine, temveč le za 500, kaj če bo država uvedla 0,5-odstotni davek na nepremičnine? To bo znižalo predvideno donosnost s pet na 4,1 odstotka, kar je še vedno več od zahtevane donosnosti. Kaj, če bo povprečna inflacija v prihodnjih 20 letih le odstotek, kar pomeni, da bo bralka najemnino zviševala po nižji stopnji, kot smo predvideli, in se zato donosnost naložbe spet zniža s pet na 3,5 odstotka. Po še slabšem scenariju, kjer sploh ne bi mogli dvigniti najemnine v prihodnjih 20 letih in bi vrednost nepremičnine letno upadla za odstotek, bi bila donosnost na vloženi kapital le še 1,77 odstotka.
Prodati naložbe?
Nika in njen mož se morata tudi vprašati, ali se res želita odpovedati morebitnim zaslužkom iz naložbenega zavarovanja, ki ga želita zaradi naložbe v stanovanje predčasno pretrgati? Delniške naložbe, v katerih varčujeta prek te police, so namreč v povprečju donosnejše od naložb v nepremičnine. Nemogoče pa je narediti primerjavo potencialnega donosa ene naložbe z drugo, ker ne vemo, kakšen donos bo katera naložba prinesla. Nepremičnine so praviloma varnejša naložba, ki prinaša manjše donose, delniške pa bolj tvegane, a lahko tudi donosnejše. Če bo naložba v življenjsko zavarovanje prinesla več kot petodstotni donos (kar je pričakovana letna donosnost nepremičnine pri naših predpostavkah), bo boljša naložba od naložbe v stanovanje, v nasprotnem primeru pa slabša. O smiselnosti prodaje premoženja za nakup stanovanja smo pisali v članku Prodal bom delnice in kupil stanovanje.
Na nekatera tveganja sicer nimamo vpliva, pred drugimi pa se je možno obvarovati. Nika naj vsekakor poskrbi za dobro zavarovanje za primer smrti in delovne nezmožnosti ter to tveganje prenese na zavarovalnico.
