Povprečne cene prodanih rabljenih stanovanj v Sloveniji, so v zadnjih petih letih padle za več kot 17 odstotkov. V Ljubljani so npr. upadle iz 2.660 EUR/m2, dosežene leta 2008, na 2.080 EUR/m2 v letu 2013. Torej kar za 22 %. Prav tako so močno upadle najemnine rabljenih stanovanj in sicer za več kot 30 odstotkov. Leta 2008 je bila povprečna oglaševana najemnina v Ljubljani 13,00 EUR/m2, leta 2013 pa le še 8,85 EUR/m2.
Slika 1: Gibanje povprečnih cen stanovanj v EUR/m2 (vir: GURS; 20.9.2014)
Na donos iz oddajanja nepremičnine pa ne vpliva le višina najemnine, temveč tudi davki, vzdrževalni stroški, amortizacija (obraba) nepremičnine, koliko časa je nepremičnina prazna ob menjavi najemnikov ipd.
Za lastnika oziroma investitorja je torej pomemben neto zaslužek.
|
Oglaševana cena |
2.177,00 |
Dejanska cena |
2.010,00 |
|
Oglaševana najemnina |
8,71 |
Dejanska najemnina |
8,06 |
Slika 2: Povprečne oglaševane cene in najemnine stanovanj v primerjavi z dejansko doseženimi prodajnimi cenami in najemninami. V EUR/m2 (vir: GURS in Slonep; 20.9.2014)
Na prvi pogled bi lahko dejali, da je donos iz oddajanja stanovanja 4,8 % (donos = (dejanska najemnina x 12 mesecev) / dejanska cena), vendar temu še zdaleč ni tako. Poglejmo zakaj.
|
Cena 50 m2 velikega stanovanja |
100.500,00 EUR |
|
Letna najemnina iz oddajanja |
4.433,00 EUR (upoštevana je 11 mesečna zasedenost) |
|
Davek na dohodek iz oddajanja nepremičnine |
997,00 EUR |
|
Nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča |
65,00 EUR |
|
Obraba stanovanja (amortizacija) |
835,00 EUR (16,70 EUR/m2 letno) |
|
Neto zaslužek lastnika |
2.536,00 EUR |
Slika 3: Neto zaslužek lastnika stanovanja (vir: lastni izračuni)
Kot je razvidno iz zgornje tabele, je dejanski zaslužek lastnika stanovanja dosti nižji od predvidenega. Glavni vpliv na to ima davek na dohodek iz oddajanja stanovanja v najem, ki znaša 25 % od davčne osnove (davčna osnova = najemnina – 10% normiranih stroškov). Velik vpliv ima tudi obraba stanovanja. Stanovanje je namreč čez čas potrebno obnove – pleskanje, brušenje parketa, menjava talnih oblog ipd., dolgoročno pa tudi zamenjava oken, inštalacij, talnih oblog, prenova kopalnice, obnova fasade, strehe ipd.. Nenazadnje smo v izračunu upoštevali tudi čas ob menjavi najemnikov in sicer 1 mesec letno.
Neto donos lastnika je torej le 2,5 % (neto donos = neto zaslužek lastnika / cena stanovanja).
Seveda je lahko donosnost nekoliko višja, če imamo dobrega najemnika, po drugi strani pa je lahko tudi nižja, če imamo z najemnikom težave (ne plačuje najemnine, uničuje stanovanje ipd.). Pred možnimi nevšečnostmi se je seveda pametno zaščititi in sicer z dobro pripravljenim primopredajnim zapisnikom, kateremu so priložene fotografije trenutnega stanja stanovanja. Prav tako lahko od najemnika npr. zahtevamo bianco menico, katero lahko unovčimo, če nam najemnik ne plačuje najemnine ali npr. huje poškoduje stanovanje.
Donos iz oddajanja stanovanja je majhen, vendar vseeno višji kot trenutna donosnost bančnih depozitov ali dolgoročnih obveznic. Trenutna donosnost 10 letnih obveznic Slovenije znaša okrog 2,65 % (ob upoštevanju davkov in nakupnih ter prodajnih provizij je celo nižja od 2 odstotkov). Obveznice Nemčije ali Francije prinašajo le 1 oziroma 1,36 odstoten letni donos.
Donos iz oddajanja lahko sicer zvišamo tako, da kupimo stanovanje po ugodnejši ceni, ali, da kupimo stanovanje na odlični lokaciji in ga oddajamo dražje.
|
Želena neto donosnost |
Cena po kateri moramo stanovanje kupiti |
|
2,00 % |
2.536 EUR/m2 |
|
2,50 % |
2.010 EUR/m2 |
|
3,00 % |
1.691 EUR/m2 |
|
3,50 % |
1.449 EUR/m2 |
Slika 4: Želena neto donosnost v odvisnosti od cene po kateri stanovanje kupimo (vir: lastni izračuni)
Glede na to, da cene stanovanj še zmeraj močno padajo (v prvi polovici leta 2014 so padle že za 3 odstotke) se splača z nakupom še nekoliko počakati. Pričakuje se, da se bodo cene zaradi prekomerne ponudbe in premajhnega povpraševanja zniževale še vsaj do leta 2015, dokler ne bo doseženo ravnotežje.
