Odločitev o nakupu stanovanja je večplastna odločitev. Ena izmed osnovnih iztočnic je ali kupujemo stanovanje za lastno rabo ali je razlog investicijske narave. V nadaljevanju bomo iz finančnega zornega kota obdelali drugi vidik, kjer ocenjujemo predvsem donosnost naložbe. Vsi drugi dejavniki (lokacija, površina nepremičnin, njihova starost, kakovost in druge posebne okoliščine) v tem izračunu niso upoštevani.

Najpomembnejše vprašanje, ko kupujemo nepremičnino kot investicijo, je, po kakšni ceni jo kupiti, da bomo dosegli zahtevani donos. Donos nepremičnine je odvisen od najemnine, ki jo prejemamo iz oddajanja in razlike med nakupno in prodajno ceno.

Preverili smo, kakšne so povprečne cene dvosobnih stanovanj v Ljubljani in Mariboru ter kakšne so povprečne najemnine in izračunali po kakšni ceni ga je dejansko smiselno kupiti. Zaradi poenostavitve smo predpostavili, da stanovanja ne bomo prodali, torej na donos vpliva samo višina prejetih najemnin. Tudi v primeru prodaje predvidevamo, da ga lahko prodamo po enaki realni ceni, kot ga kupimo, saj nepremičnine ohranjajo realno vrednost (so zelo dobra zaščita pred inflacijo).

V Ljubljani in Mariboru je povpraševanja po nakupih stanovanj manj kot pred leti. Zmanjšano povpraševanje po nakupih nepremičnin je seveda vplivalo na znižanje njihovih cen. Povprečna cena dvosobnega stanovanja v Ljubljani znaša 2.587 evrov na kvadratni meter, najemnina pa 616 evrov na mesec. V Mariboru so cene približno polovico nižje in znašajo 1.229 evrov na kvadratni meter, najemnine pa 317 evrov na mesec.

Vir: Slonep: cene stanovanj (september 2010); Slonep: najemnine stanovanj v Ljubljani; Nepremičnine.net: lastni izračun povprečnih najemnin dvosobnih stanovanj v Mariboru (14.11.2010); lastni izračuni

V nadaljevanju predstavljamo 2 različna izračuna: nakup stanovanja z lastnimi sredstvi in nakup s kreditom.

Nakup dvosobnega stanovanja z lastnimi sredstvi

Tistim, ki imajo dovolj kapitala, da kupijo nepremičnino z namenom oddajanja, brez pomoči bankirjev, se bo nakup v povprečju povrnil v dvajsetih letih. To pomeni, da je povprečna donosnost, ki jo ustvarijo z nakupom stanovanja, 4,9 odstotna.

V Ljubljani je bila po zadnjih podatkih Slonep-a povprečna cena 2 sobnega stanovanja 150.247 evrov, kar znaša 2.587 evrov na kvadratni meter stanovanja. Ob upoštevanju povprečne mesečne najemnine za dvosobno stanovanje, ki je bila v zadnjem četrtletju lani 616 evrov, bi to pomenilo, da bi lahko iztržili 7.392 evrov na leto, pred davki in brez upoštevanja spremembe cen.

Podobno je razmerje med ceno dvosobnega stanovanja v Mariboru, ki znaša 77.200 evrov, in letno najemnino v višini 3.804 evre.

Pa poglejmo, kakšna bi morala biti cena nepremičnin v Ljubljani in Mariboru (v evrih na kvadratni meter), da bi se nam nakup dejansko splačal (ob upoštevanju sedanje višine najemnine in različnih zahtevanih donosnostih):

Vir: lastni izračuni

Zahtevana donosnost iz oddajanja nepremičnin običajno znaša osem odstotkov, saj je treba pri oddajanju upoštevati še nekatere stroške, ki znižujejo dejansko donosnost (to so davek od najemnine, stroški vzdrževanja in zavarovanja stanovanja, kakšen mesec, ko imamo izpad dohodka, saj najemnika nimamo in podobno). Če bi želeli doseči zahtevano donosnost, bi smela biti cena ob nakupu stanovanja v Ljubljani približno 1.591 evrov na kvadratni meter, v Mariboru pa le 757 evrov na kvadratni meter. Ta cena je seveda zelo odvisna od lokacije nepremičnine v samem mestu. V strogem centru je lahko višja, na obrobju pa nižja.

Nakup stanovanja s kreditom

Bančna posojila so trenutno zelo ugodna, saj je medbančna obrestna mera (EURIBOR) na rekordno nizki ravni. V prihodnjih letih bo le ta verjetno rastla, kar bo zviševalo obrok našega kredita in tako zmanjšalo verjetnost uspeha nakupa stanovanja na kredit. Zato bomo raje za naš izračun vzeli 10 letno povprečje EURIBOR-a (3,03 %) in 2,5 % bančni pribitek.

Vir: lastni izračuni

Če ponovno želimo doseči zahtevano osem odstotno donosnost na lastni vložek (razliko med mesečnim obrokom kredita in mesečno najemnino), smemo nepremičnino v prestolnici kupiti po ceni, ki je ugodnejša od 2.092 evrov na kvadratni meter, v Mariboru pa pod 995 evri na kvadratni meter.

Cene nepremičnin bi po teh izračunih morale pasti še vsaj za 20 odstotkov, da bi investicija v nepremičnine dejansko prinašala zahtevane donose. Seveda je zgodba malo drugačna, če nepremičnino kupujemo za lastno rabo.

Ta osnovni izračun pa bi v principu moral nekoliko upoštevati tudi tisti, ki nepremičnino kupuje za lastno rabo. Kupuje jo namreč s svojim denarjem, s svojim delom in bilo bi logično, da povprečen Slovenec, s povprečnimi sposobnostmi, povprečno plačo, to svoje delo spoštuje in ga je le en del pripravljen odstopiti tistim, ki s tem zaslužijo (gradbeniki, prodajalci).

Objavljeno tudi v reviji Hausbau.